Bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurder? Door Johan Smedema.

Categorie: Huur algemeen
Gepubliceerd: 21-09-2011

Beding inzake betaling makelaarskosten aan woningbemiddelaar nietig, nu de huurder niet haar opdrachtgever is.

Steeds vaker betaalt de huurder bemiddelingskosten aan de makelaar nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is van de makelaar. De vraag is of dit redelijk is.

In november 2010 heeft Rechtbank Arnhem (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BO5303) hierover een uitspraak gedaan.

De makelaar heeft een woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. In de advertentie stond vermeld ‘makelaarskosten huurder € 875,- en 19% BTW’.

Aspirant-huurder heeft de woning bezichtigd samen met zijn vrouw, waarna zij zijn overgegaan tot het sluiten van een huurovereenkomst met de verhuurder. De huurder weigert vervolgens de bemiddelingskosten aan de makelaar te betalen. De makelaar is van mening dat zij in opdracht van de huurder heeft bemiddeld in de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder.

Bij de beoordeling acht de Rechtbank artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek van belang. Hierin staat vermeld dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. De vraag is of hier sprake is van een niet redelijk voordeel ten bate van de makelaar. In dat verband is van belang wie de opdrachtgever van de makelaar is.

De Rechtbank is van mening dat de verhuurder de opdrachtgever van de makelaar was en niet de huurder. De verhuurder heeft de woning te huur aangeboden op de website van de makelaar. De makelaar is dus niet door de huurder benaderd om voor hem een huurwoning te zoeken. Nu de makelaar stelt met de huurder te zijn overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor rekening van de huurder komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, is de Rechtbank van oordeel dat de bemiddelingskosten de makelaar een onredelijk voordeel opleveren. Dit is in strijd met artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek en leidt tot nietigheid van het beding. De rechtbank stelt de makelaar in het ongelijk.

Beding inzake betaling makelaarskosten aan woningbemiddelaar geldig, nu de huurder haar opdrachtgever is.

Eveneens in november 2010 heeft Rechtbank Groningen (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BO4449) een uitspraak gedaan over bemiddelingskosten die in rekening zijn gebracht bij de huurder.

De makelaar heeft aspirant-huurders een inschrijvingsformulier laten tekenen. Het inschrijvingsformulier bepaalde dat de aspirant-huurders 1 maand huur dienden te betalen op het moment dat er door de makelaar een passende woonruimte was gevonden.

De rechtbank was van mening dat de door de makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet vallen onder de in artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden.

In deze zaak is de huurder de opdrachtgever van de makelaar. Er komt een opdracht tot dienstverlening tot stand tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer. Als de makelaar erin geslaagd is om passende woonruimte te vinden, dan heeft de makelaar jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Er is immers gedurende de looptijd van de opdracht een huurovereenkomst tot stand gekomen. De in rekening gebrachte bemiddelingskosten vallen dan niet onder de in artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek bedoelde nietigheid.

Resumé

In beide uitspraken was de rechter van mening dat er alleen bemiddelingskosten in rekening gebracht kunnen worden bij de opdrachtgever. Uit de eerste uitspraak blijkt dat de makelaar een onredelijk voordeel heeft bedongen door de bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurder, terwijl de verhuurder zijn opdrachtgever was. Uit de tweede uitspraak blijkt dat de makelaar bemiddelingskosten in rekening mocht brengen aangezien de huurder zijn opdrachtgever was. De wet zegt dat niet iedere afspraak die enig voordeel oplevert nietig is, maar slechts die afspraken die een niet redelijk voordeel opleveren. Een NVM-makelaar dient er rekening mee te houden dat als er bemiddelingskosten in rekening gebracht worden bij de niet opdrachtgever een rechter kan concluderen dat deze kosten vallen onder de in artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek bedoelde nietigheid.

Bron: www.nvm.nl

Door Johan Smedema. 

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.