Bestemmingsplan in beginsel medebepalend voor WOZ-waarde bedrijfswoning

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Bestemmingsplan in beginsel medebepalend voor WOZ-waarde bedrijfswoning Rechtbank Dordrecht heeft in een procedure de WOZ-waarde van een agrarische bedrijfswoning verlaagd omdat de gemeente de betreffende woning had vergeleken met onjuiste referentiewoningen namelijk ‘burgerwoningen’. Volgens het geldende bestemmingsplan van de onderhavige bedrijfswoning was burgerbewoning niet toegestaan. Daardoor was in beginsel sprake van een beperking in het gebruik die uit bestemmingsplanvoorschriften voortvloeide en waarmee voor de waardering volgens de Wet WOZ rekening moet worden gehouden. Dit lijdt alleen uitzondering als de gemeente zou meewerken aan bewoning door niet-agrariërs. De gemeente had in de procedure niet aangegeven dat ze uitdrukkelijk een beleid voerde waaruit bleek dat burgerbewoning van bedrijfswoningen was toegestaan. De gemeente had volgens de rechtbank bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de agrarische woning bij de referentiewoningen niet voldoende onderbouwd in hoeverre rekening mee was gehouden dat die woningen geen agrarische bedrijfswoningen waren. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond. Volledig bericht De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht. Rechtbank Dordrecht heeft recent uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een agrarische bedrijfswoning. De gemeente had de WOZ-waarde van die woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 gesteld op € 235.000 en een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd voor het jaar 2005. De in de betreffende bedrijfswoning wonende agrariër was van mening dat de WOZ-waarde te hoog was. Hij stelde dat de woning plus ondergrond € 166.000 waard zou zijn. Na bezwaar verminderde de gemeente de WOZ-waarde tot € 214.000. De agrariër ging in beroep bij Rechtbank Dordrecht. Deze stelde vast dat de gemeente de WOZ-waarde van de woning had bepaald op basis van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt een onroerende zaak vergeleken met vergelijkbare referentieobjecten die zijn verkocht rond de peildatum . De gemeente gebruikte als referentiewoningen enkele omliggende ‘burgerwoningen’. De agrariër stelde dat volgens het geldende bestemmingsplan burgerbewoning van de onderhavige bedrijfswoning niet was toegestaan. De gemeente weersprak dit niet. De rechtbank trok daaruit de conclusie dat daardoor in beginsel sprake was van een beperking in het gebruik die uit bestemmingsplanvoorschriften voortvloeide, waarmee volgens rechtspraak voor de waardering volgens de Wet WOZ rekening moet worden gehouden. Deze regel lijdt alleen uitzondering als de gemeente op basis van vast beleid meewerkt aan bewoning door niet-agrariërs. De gemeente had in de procedure evenwel niet aangegeven dat ze een beleid voerde waaruit bleek dat burgerbewoning van bedrijfswoningen was toegestaan. De gemeente had volgens de rechtbank bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de referentiewoningen niet voldoende onderbouwd in hoeverre rekening mee was gehouden dat die woningen geen agrarische bedrijfswoningen waren.. De rechtbank beschikte echter niet over voldoende informatie om zelf in de zaak te voorzien en de WOZ-waarde in goede justitie vast te stellen. De rechtbank vernietigde wel de uitspraak op bezwaar. OpmerkingDe gemeente kan nu opnieuw een nieuwe WOZ-beschikking afgeven en een nieuwe aanslag onroerende-zaakbelasting opleggen. Voor deze laatste is de wettelijke aanslagtermijn van drie jaar nog van belang. Als deze termijn is verstreken, kan de gemeente geen nieuwe aanslag meer opleggen. Bron: Rechtbank Dordrecht, 29-6-2007, nr. 05/1283 (gepubliceerd 6-9-2007) en PriceWaterhouseCoopers.

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.