De eigen woning en belastingen in 2004 en 2005

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Verzorgd door 27-02-2004 Verzorgd door: Mr J. Smedema De eigen woning en de belastingen in 2004 en 2005 Het belastingplan 2004 heeft ingrijpende consequenties voor de eigen woning. Sommige veranderingen zijn al per 1 januari 2004 ingegaan; andere staan ons nog te wachten voor 2005. Het Ministerie van Financiën heeft op de eigen website een toelichting gegeven op de zogeheten bijleenregeling in diverse situaties. De toelichting is gebaseerd op de informatie die te vinden op www.belastingdienst.nl. Alvorens als Smedema, Makelaars•taxateurs u nader te kunnen informeren, is het nodig te weten wat er precies onder een eigen woning wordt verstaan. * Wat is een eigen woning? Voor de inkomstenbelasting is een eigen woning: een gebouw (of een gedeelte daarvan, zoals een appartement); een schip (mits duurzaam aan één plaats gebonden); een woonwagen (mits duurzaam aan één plaats gebonden); waarbij de woning permanent als hoofdverblijf ter beschikking staat (op grond van eigendom of vruchtgebruik dat door erfrecht verkregen is). Bijzonderheden: een leegstaande woning geldt als eigen woning wanneer hij gedurende het huidige kalenderjaar (of maximaal twee jaar daarvoor) ter beschikking stond aan de belastingplichtige, en als hij aantoonbaar te koop stond; een woning in aanbouw geldt als eigen woning wanneer hij in het huidige kalenderjaar (of maximaal twee jaar daarna) ter beschikking zal komen te staan aan de belastingplichtige; bij echtscheiding kan de woning tot maximaal twee jaar na het verlaten ervan als eigen woning van de belastingplichtige worden aangemerkt, wanneer de woning als hoofdverblijf ter beschikking blijft staan van de ex-partner; bij een ziekte die tot een tijdelijk verblijf buitenshuis leidt, kan de woning maximaal twee jaar als eigen woning van de belastingplichtige worden aangemerkt, als hij of zij in een officiële zorginstelling verblijft; bij verblijf in onder andere het buitenland kan de woning als eigen woning blijven gelden, mits de woning tenminste een jaar (of langer) volledig ter beschikking stond van de belastingplichtige, en de woning niet aan derden ter beschikking wordt gesteld, en er geen sprake is van een andere eigen woning; in principe blijft een eigen woning gewoon het hoofdverblijf als hij tijdelijk aan derden ter beschikking wordt gesteld (bijvoorbeeld bij een tijdelijke woningruil); een belastingplichtige en zijn of haar partner kunnen samen maar één eigen woning hebben. Bij meerdere woningen dient een keuze gemaakt te worden (zo niet, dan is er helemaal geen eigen woning) en op de keuze kan binnen het lopende kalenderjaar niet worden teruggekomen. De woning die niet gekozen is, wordt belast in Box 3; bij een onderneming, bijvoorbeeld een winkel of een praktijk, dan hoort het deel dat voor de onderneming wordt gebruikt (winkelgedeelte, praktijkgedeelte, etc.) niet tot de eigen woning. Fiscale basisprincipes Voor de eerste eigen woning is Box 1 van toepassing, omdat daar het inkomen uit werk en wonen in belast wordt. Eventuele overige woningen worden belast in Box 3. Dat is de basisregel. Wat dit in de praktijk betekent, met name voor Box 1, leest u hierna. Inkomen uit wonen Het 'inkomen uit wonen' omvat met name de volgende posten: het voordeel van het hebben van een eigen woning, uitgedrukt in het zogenaamde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait); het voordeel uit een kapitaalverzekering (levensverzekering) die bedoeld is om de hypotheek af te lossen, tenzij de uitkering is vrijgesteld (zie voor de uitleg hierna). Aftrekposten Het 'inkomen uit wonen' kan verminderd worden met een aantal aftrekbare kosten: de rente van schulden voor de eigen woning; meestal zal het daarbij gaan om hypotheekrente, maar ook de rente voor een lening bij de ouders kan hieronder vallen; de kosten van geldleningen, zoals de taxatie- en notariskosten voor de hypotheek, de afsluitprovisie van de hypotheek, etc.; de boeterente als een hypotheek wordt overgesloten (alleen de boete zelf; niet de rente voor een lening die bedoeld is om de boete te betalen); de rente voor een lening die is aangegaan voor onderhoud en verbetering van de woning (dus niet de onderhoudskosten zelf). periodieke betalingen voor erfpacht, etc. de rente voor een lening die is aangegaan om de erfpacht af te kopen (dus niet de afkoopsom zelf); Eigenwoningforfait Het eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait) is een bijtelling bij het inkomen dat afhankelijk is van de waarde van het huis: meer dan maar niet meer dan bijtelling - EUR 12.500,- nihil EUR 12.500,- EUR 25.000,- 0,3% van de waarde EUR 25.000,- EUR 50.000,- 0,5% van de waarde EUR 50.000,- EUR 75.000,- 0,65% van de waarde EUR 75.000,- en hoger 0,85% van de waarde, maar maximaal EUR 8.500,- Voor 'de waarde' geldt de WOZ-waarde te nemen (Wet waardering onroerende zaken). De betreffende beschikking ontvangt u van uw gemeente, in het kader van onder andere de OZB (onroerende zaakbelasting). De peildatum voor het tijdvak 2005-2008 is 1 januari 2003. De desbetreffende beschikking krijgt u begin 2005. Vrijgestelde uitkering kapitaalverzekering Het rentedeel in de uitkering van een kapitaalverzekering (levensverzekering), die bedoeld is om de hypotheek van de eigen woning af te lossen, is onder de volgende voorwaarden vrijgesteld voor de inkomstenbelasting (we noemen de belangrijkste): er moet minstens 20 jaar premie zijn betaald, waarbij de hoogste premie niet meer dan 10 maal de laagste bedraagt. Bij voortijdig overlijden doet de termijn niet meer terzake; als de uitkering niet hoger is dan € 31.200,- is 15 jaar premie betalen voldoende; het maximaal vrijgestelde bedrag is € 137.500,-. Het meerdere is belast voor de inkomstenbelasting; de verzekeraar moet een officiële verzekeringsmaatschappij zijn; een eigen BV is dus niet toegestaan. De bovengenoemde bedragen zijn de bedragen per persoon (voor 2004). Bij partners kunt u dus het dubbele nemen. Ondernemingswoningen Een eigen woning die tot het ondernemingsvermogen behoort, zoals een winkelwoonhuis, boerderij of een dokterswoning, wordt gewoon belast in Box 1. Hiervoor gelden echter wel speciale regels: alle kosten, van hypotheekrente tot onderhoudskosten en energiekosten, zijn volledig aftrekbaar (als kosten voor de onderneming); bij verkoop van de woning is de boekwinst belast (let op dus!) en is een eventueel verlies aftrekbaar; u krijgt een bijtelling bij uw inkomen wegens privé-gebruik, die hoger is dan het gebruikelijke eigenwoningforfait, omdat alle kosten aftrekbaar zijn. Beperking hypotheekrenteaftrek: de bijleenregeling Het is al geruime tijd niet meer mogelijk om de rente voor consumptief krediet af te trekken. De overheid wil immers geen subsidie geven op zeilboten of dure vakanties. Toch was er wel degelijk nog een sluipweg om zulke uitgaven fiscaal te laten financieren, namelijk door gebruik te maken van de winst op de verkoop van een huis (het verschil tussen de verkoopprijs en de hoogte van de hypotheek). Als je die winst gebruikte voor consumptieve bestedingen, en vervolgens een volledige hypotheek nam op het nieuwe huis, had een deel van die hypotheek immers betrekking op de consumptieve bestedingen. En dat kon flink oplopen, vanwege de sterk gestegen huizenprijzen van de laatste jaren. Met ingang van 1 januari 2004 behoort deze sluipweg definitief tot het verleden, omdat u fiscaal gezien min of meer verplicht bent om de winst op het oude huis te gebruiken voor de financiering van het nieuwe huis. Dit staat bekend als de zogenaamde bijleenregeling. Het Ministerie van Financiën heeft op de eigen website een toelichting gegeven op de zogeheten bijleenregeling in diverse situaties. De toelichting is gebaseerd op de stand van zaken van het belastingplan 2004. De gedachte achter de bijleenregeling is om gelijkheid te creëren tussen eigenaar-bewoners die verhuizen en zij die dat niet doen. Zonder de bijleenregeling zouden verhuizende eigenaar-bewoners vanwege hun verhuizing naar een nieuwe eigen woning een deel van de overwaarde kunnen vrijmaken voor andere bestedingsdoelen. Honkvaste eigenaar-bewoners hebben geen recht op renteaftrek over een extra geldlening tenzij zij deze zijn aangegaan voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. Het kabinet vindt deze ongelijkheid ongewenst. Vandaar de bijleenregeling. Basisprincipe De bijleenregeling komt erop neer dat bij verhuizing de eigenwoningschuld slechts verhoogd mag worden voorzover de hogere prijs van de aanschaf en eventuele verbetering van de nieuwe woning niet kan worden betaald uit de opbrengst van de oude woning. Vanzelfsprekend is het niet verboden om een hogere hypotheek te nemen, maar het meerdere verhuist dan van Box 1 naar Box 3, waar de rente niet meer aftrekbaar is. Uiteraard vermindert de schuld wel de heffingsgrondslag in Box 3. Nieuwe begrippen De bijleenregeling ziet er simpel uit, maar kan in de praktijk toch wel wat ingewikkelder uitpakken omdat er allerlei bijzondere situaties kunnen optreden. Zoals verhuizing naar een goedkopere woning in plaats van een duurdere, of het kopen van een nieuwe woning als de oude nog niet verkocht is. Wat gebeurt er dan? Om dit soort situaties te kunnen beschrijven, is een aantal nieuwe begrippen geïntroduceerd. We zullen ze hieronder noemen en toelichten, zodat er wat makkelijker over te praten valt. De eigenwoningschuld is dat deel van de hypotheekschuld waarvoor aftrekmogelijkheden (in Box I) bestaan. Meestal zal de eigenwoningschuld gelijk zijn aan de hypotheekschuld, maar dat hoeft niet. Een deel van de hypotheekschuld kan bijvoorbeeld in Box 3 zitten. Met name wanneer er meer is bijgeleend dan fiscaal is toegestaan. Even terzijde: de regeling geldt niet alleen voor hypotheekschulden, maar voor alle schulden die zijn aangegaan voor de financiering van de eigen woning. In de praktijk plegen dit soort schulden echter verzekerd te zijn door middel van een hypotheek. Vandaar dat we spreken van hypotheek. Het vervreemdingssaldo is de verkoopprijs van de oude woning minus de bestaande hypotheekschuld. De eigenwoningreserve is een virtueel potje waarin het vervreemdingssaldo 'gestort' moet worden. De inhoud van dit potje komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Let op: na vijf jaar zakt een eventuele eigenwoningreserve terug naar nul. De woningbezitter begint dan weer met een schone lei. Zo'n situatie -- van een langdurig bestaande eigenwoningreserve -- kan zich onder andere voordoen bij verhuizing naar een goedkopere woning of een huurwoning. Rekenvoorbeeld Hieronder vindt u een rekenvoorbeeld voor de meest voorkomende situatie, waarbij verhuisd wordt naar een duurder huis. 1. verkoop oude woning € 260.000,-- af: bestaande hypotheek € 50.000,-- eigenwoningreserve € 210.000,-- 2. aankoop nieuwe woning € 350.000,-- af: eigenwoningreserve € 210.000,-- af: bestaande hypotheek € 50.000,-- bij te lenen bedrag € 90.000,-- 3. maximaal te financieren bedrag: bestaande hypotheek € 50.000,-- bij te lenen bedrag € 90.000,-- totaal € 140.000,-- Starters Voor starters op de woningmarkt verandert er niets. Die beginnen immers met een eigenwoningreserve van € 0,00. Verhuizen naar een goedkoper huis Bij verhuizing mag een bestaande hypotheek altijd meegenomen worden naar het nieuwe huis. Dat kan gunstig uitpakken als u naar een goedkoper huis verhuist. In afwijking van de hoofdregel hoeft de eventuele winst bij verkoop van het oude huis (het vervreemdingssaldo) niet gebruikt te worden voor de financiering van het nieuwe huis. Indien gewenst kan die winst dus nog steeds gebruikt worden voor consumptieve doeleinden. Let op: in dit geval wordt wél een eigenwoningreserve gevormd, waar echter niets mee gebeurt. Deze eigenwoningreserve blijft vijf jaar staan. Wanneer u dus binnen vijf jaar opnieuw verhuist, maar dan naar een duurder huis, treedt de bijleenregeling alsnog in werking. Het heeft dus geen zin om even een jaartje naar een goedkoper huis te gaan, om de bijleenregeling te omzeilen. Voor de slimmeriken onder u: verhuizen naar een goedkoper huis via de omweg van een duurder huis heeft eveneens geen zin. De overheid heeft deze truc bij voorbaat al doorzien, en heeft daarom als eis gesteld dat men minstens zes maanden in het nieuwe huis moet blijven wonen. Daardoor bent u overdrachtsbelasting verschuldigd, waardoor de eventuele winst vaak weer teniet wordt gedaan. Verhuizen naar een huurhuis Voor verhuizing naar een huurhuis geldt hetzelfde als voor verhuizing naar een goedkoper huis. De eventuele verkoopwinst kan dus gebruikt worden voor consumptieve doeleinden, maar blijft wel vijf jaar staan. Overigens is dit wel een aantrekkelijke optie: eerst verhuizen naar een huurhuis, daar vijf jaar in blijven wonen, en het dan kopen. Ook interessant voor vermogensoverdracht (van ouders naar kinderen). Twee eigen woningen Er zijn drie situaties waarin u tegelijkertijd twee eigen woningen heeft: • het oude huis is nog niet verkocht, terwijl het nieuwe al betrokken is; • of u blijft nog even wonen in uw oude huis, in afwachting van de oplevering van een nieuwbouwwoning; • of u bent net gescheiden en uw ex-partner blijft voorlopig nog in het oude huis wonen. In dit soort gevallen is het toegestaan om een hypotheek te nemen voor de volledige koopsom van de nieuwe woning. De rente is dan volledig aftrekbaar in Box 1. Zodra het oude huis verkocht wordt, moet de eigenwoningreserve die dan meestal zal ontstaan, alsnog in het nieuwe huis gestopt worden. De eigenwoningschuld wordt dan opnieuw vastgesteld. Uiteindelijk is de situatie dan precies hetzelfde als in het standaardgeval. Waarschuwing De nieuwe bijleenregeling betekent dat u zich wel twee maal moet bedenken voor u uw hypotheek aflost. Want hoe lager de hypotheekschuld, hoe hoger de eigenwoningreserve. Zie het rekenvoorbeeld dat hiervoor is vermeld. Monumenten Monumenten vergen meer onderhoud dan gewone woningen, en er is de overheid natuurlijk veel aan gelegen dat ons culturele erfgoed goed wordt onderhouden. Vandaar dat hiervoor een speciale -- gunstige -- regeling in het leven is geroepen. Voor de bijzondere aftrekmogelijkheden gaat het uitsluitend om Rijksmonumenten. Beschermde stadsgezichten en andere gemeentelijke of provinciale cultuurschatten tellen derhalve niet mee. De volgende posten komen in aanmerking voor belastingaftrek (in het kader van de persoonsgebonden aftrek): als het een eigen woning betreft: alle kosten, lasten en afschrijvingen (met uitzondering van erfpacht, etc.), verminderd met 1,15% van de eigenwoningwaarde, waarbij de vermindering minimaal € 136,- en maximaal € 11.750,- bedraagt. De aftrekbare kosten, lasten en afschrijvingen mogen overigens niet hoger zijn dan wat gebruikelijk is; als het geen eigen woning betreft: de onderhoudskosten, verminderd met 4% van de waarde bij het begin van het jaar;onder “de waarde” wordt verstaan: de waarde van het pand in het economisch verkeer. De bovengenoemde percentages en bedragen gelden voor 2004. Aan het begin van elk kalenderjaar worden de percentages en bedragen bijgesteld. Vruchtgebruik In principe is er bij 'gewoon' (dus niet geërfd) vruchtgebruik geen sprake van een eigen woning. Vruchtgebruik dient dus opgegeven te worden in Box 3. Ook de eigenaar van het bloot eigendom geeft zijn bezit op in Box 3. Van dit soort vruchtgebruik is onder andere sprake bij ouders die hun huis nog tijdens hun leven aan hun kinderen overdoen en er zelf in blijven wonen. De booteigenaar en de vruchtgebruiker hoeven samen niet meer dan 100% van de waarde van het huis op te geven. Als bijvoorbeeld de waarde van het vruchtgebruik op 70% gesteld is, dan hoeft de booteigenaar slechts 30% op te geven. Geërfde woningen en geërfd vruchtgebruik Als u een woning geërfd heeft, dan bent u de bezitter van een eigen woning, en geldt dus de eigenwoningregeling. Hetzelfde geldt voor geërfd vruchtgebruik, dat ontstaan kan zijn bij een vruchtgebruiktestament. Dat heeft twee consequenties: • de weduwe of weduwnaar doet aangifte van een eigen woning in Box 1 (alsof men vol eigenaar is); • de kinderen hebben het bloot eigendom en geven dat aan in Box 3. In dit geval is er dus sprake van dubbele belastingheffing! Onder het nieuwe erfrecht, of als er sprake is van een ouderlijke boedelverdeling, is het volgnede van toepassing. In dat geval heeft de weduwe of weduwnaar de woning, en hebben de kinderen een vordering op hem of haar. Over deze vordering hoeft geen belasting betaald te worden (hij is 'gedefiscaliseerd' zoals dat heet), waardoor er slechts een enkelvoudige belastingheffing is en geen dubbele. Geen eigenwoningforfait bij afgeloste hypotheek (Plan Hillen) Met ingang van 1 januari 2005 hoeft er waarschijnlijk geen eigenwoningforfait meer bijgeteld te worden, als er sprake is van een geheel of bijna geheel afgeloste hypotheek. Dat zal vooral interessant zijn voor senioren die hun hypotheek al grotendeels of zelfs helemaal afbetaald hebben. We hebben dat te danken aan het ex-kamerlid Hans Hillen. Tot nu toe stond er eigenlijk een straf op het aflossen van een hypotheek. Iemand mét een hypotheek kan immers de bijbehorende (rente-)kosten aftrekken, terwijl een afgeloste hypotheek geen voordelen meer biedt. Integendeel: er resteren dan alleen maar nadelen, met name het eigenwoningforfait. Om deze oneerlijkheid op te lossen wordt vanaf 1 januari 2005 het eigenwoningforfait feitelijk op nul gesteld als het saldo van de kosten (zoals hypotheekrente, etc.) en de baten (eigenwoningforfait en kapitaalverzekering eigen woning) positief is. Let op: omdat de overheid krap bij kas zit, gaat deze regeling pas in op 1 januari 2005. Werkkamer en kantoor aan huis Met ingang van 1 januari 2005 gaat er flink wat veranderen met betrekking tot de werkruimte in de eigen woning. Eigenlijk hoort dit al bij het Belastingplan 2004, maar vanwege de ingrijpende veranderingen vond men het wenselijk om u een jaar de tijd te geven om de nodige actie te ondernemen. Bijvoorbeeld verbouwen... want dat zou wel eens nodig kunnen zijn. Basisprincipes Een werkruimte aan huis heeft gevolgen voor de loonbelasting (LB), de inkomstenbelasting (IB) en de vennootschapsbelasting (Vpb). Het basisprincipe is als volgt: als er sprake is van een werkruimte in de eigen woning, die voldoet aan de daarvoor geldende eisen, dan hoeft er geen LB of IB over de huur betaald te worden, maar is er ook geen aftrek mogelijk in de BV. Essentieel is dus of een werkruimte aan de daarvoor geldende eisen voldoet: de zelfstandigheids-eis - de werkruimte moet een zelfstandig deel van de eigen woning vormen. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn van een eigen ingang of een eigen opgang, of het kan gaan om een gebouwtje in de tuin. Een eigen WC strekt tot aanbeveling. Een handig criterium is ook of deze ruimte aan een derde verhuurd zou kunnen worden. Een slaapkamer of een zolderkamer komt daarvoor meestal niet in aanmerking; de inkomens-eis - vanuit deze werkruimte moet het grootste gedeelte (70%) van het inkomen verdiend worden. Fiscale gevolgen Als er sprake is van een zelfstandige werkruimte die tot het privé-vermogen behoort, dan heeft dat de onderstaande gevolgen. 1. Als de werkruimte wordt gebruikt in de onderneming of voor overige zelfstandige werkzaamheden, dan geldt: • over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait te worden aangegeven; • de werkruimte en de bijbehorende hypotheekschuld (evenredig toe te rekenen) valt in Box 3. Dat deel van de hypotheekrente is dus ook niet aftrekbaar. Ook is dan een deel van de kapitaalverzekering die aan de eigen woning verbonden is, belastbaar in Box 3; • ten laste van de winst uit onderneming, of het resultaat uit overige werkzaamheden, mag 4% van de waarde van de werkruimte in Box 3 worden gebracht, plus de huurderslasten van de werkruimte. 2. Als u in dienst bent bij een derde, dan geldt: • over de werkruimte moet wél eigenwoningforfait worden aangegeven; • de vergoeding voor de werkruimte is onbelast (tot een bepaald maximum). 3. Als u in dienst bent bij uw eigen BV, dan geldt: • over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait aangegeven te worden; • de werkruimte valt onder het resultaat uit overige werkzaamheden. De vergoeding die de BV betaalt én eventuele veranderingen in de waarde zijn onderhevig aan belastingheffing; • eventuele kosten zijn aftrekbaar; • de BV kan de vergoeding aftrekken. 4. Als de werkruimte gebruikt wordt door uw (huwelijks-)partner, dan geldt: • over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait aangegeven te worden; • de werkruimte valt onder het resultaat uit overige werkzaamheden. De vergoeding die uw partner betaalt én eventuele veranderingen in de waarde zijn onderhevig aan belastingheffing; • eventuele kosten zijn aftrekbaar; • uw partner kan de vergoeding aftrekken. Gennep, 27 februari 2004 Smedema, Makelaars•taxateurs ********************************************* Europaplein 6, 6591 AV Gennep, Telefoon 0485 51 24 95, Fax 0485 51 75 32 info@smedema.nl www.smedema.nl

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.