Geen toepassing herinvesteringsreserve bij herkwalificatie onroerende zaken

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Verzorgd door 17-07-2006 Verzorgd door: Mr J. Smedema Geen toepassing herinvesteringsreserve bij herkwalificatie onroerende zaken Op 12 mei heeft de Hoge Raad geoordeeld dat er geen herinvesteringsreserve kan worden gevormd als een pand op het moment van vervreemding dienst deed als voorraad. Op zichzelf is dat niet zo bijzonder. Maar deze regel geldt zelfs als historisch gezien een deel van de boekwinst toerekenbaar is aan de periode dat het pand wel de functie van bedrijfsmiddel had. De Hoge Raad gaat in zijn oordeel voorbij aan het advies van de advocaat-generaal. Deze pleitte er juist voor om voor het laatstgenoemde deel van de boekwinst wel vorming van een herinvesteringsreserve toe te staan. Met andere woorden: de boekwinst te compartimenteren. Volledig bericht Binnen een onderneming kunnen we onroerende zaken onder andere kwalificeren als bedrijfsmiddel of als voorraad. Goederen die voor het uitoefenen van de onderneming worden gebruikt, zoals onroerende zaken die zijn verworven om gedurende enige tijd huuropbrengsten te genereren, kunnen in beginsel worden aangemerkt als bedrijfsmiddel. Goederen kwalificeren pas als voorraad als zij specifiek zijn bestemd voor de omzet van het bedrijf. Dat kunnen bijvoorbeeld aangekochte of nieuw gebouwde woningen zijn voor de (door)verkoop. Onder andere de bezitsduur en de hoogte van de opbrengst bij verkoop van een onroerende zaak bepalen of sprake is van voorraad of van een bedrijfsmiddel. Wat is nu het fiscale belang van het onderscheid tussen voorraad en bedrijfsmiddel? Dat belang wordt duidelijk als we kijken naar de fiscale behandeling van boekwinsten die met onroerende zaken worden gerealiseerd. Een dergelijke boekwinst kan in het geval de onroerende zaak kwalificeert als bedrijfsmiddel onder omstandigheden worden gereserveerd in een zogenaamde herinvesteringsreserve. Bij een kwalificatie van onroerende zaken als voorraad kan dat niet. In het arrest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 (nr 41 105) was sprake van een vennootschap die onroerende zaken exploiteert en erin handelt. Tot 1 september 1995 verhuurde de men een kantoorpand aan derden. Omdat het de onderneming niet lukte het kantoorpand na die datum nog te verhuren, werd besloten het pand te herontwikkelen voor verkoop. Hiertoe werd een gedeelte van het pand volledig gesloopt en verbouwd tot luxe woonappartementen. De boekwinst die in 2001 werd behaald met de verkoop van de appartementen, wilde men doteren aan de herinvesteringsreserve. Men meende dat sprake was van een bedrijfsmiddel. De fiscus stelde zich echter op het standpunt dat het pand op het moment van verkoop niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad moest worden aangemerkt omdat de het niet de bedoeling was de appartementen te verhuren, maar te verkopen. Hierop stelde de vennootschap dat in ieder geval het deel van de boekwinst dat toerekenbaar was aan de periode dat het pand werd verhuurd en dus voor de onderneming als bedrijfsmiddel werd gebruikt aan de herinvesteringsreserve mocht worden gedoteerd. Hierdoor zou alleen de winst die toerekenbaar is aan de periode na de herkwalificatie, zijn belast. Het Hof stond dit beroep op de zogenaamde 'compartimenteringsleer' niet toe en stelde de fiscus in het gelijk. Door de herkwalificatie van bedrijfsmiddel naar voorraad was de volledige boekwinst die werd behaald met de verkoop van het pand, belast. De BV wendde zich tot de Hoge Raad. De advocaat-generaal vond de zaak belangrijk genoeg om er een conclusie aan te wijden. Hij was net als het Hof van mening dat als een verandering optreedt in de aard van het verwachte duurzame gebruik van een onroerende zaak, het fiscaalrechtelijke karakter inderdaad kan veranderen van bedrijfsmiddel in voorraad (herkwalificatie). Op grond van uiterlijk waarneembare feiten en omstandigheden (zoals de gang van zaken rondom het verkoopproces, de inhoud van de koop- en aannemingsovereenkomst en de sloop- en bouwwerkzaamheden) werd duidelijk dat de ondernemer niet meer de bedoeling had het pand te exploiteren. Vanaf het moment dat verhuur van het pand niet meer mogelijk was, had de BV het voornemen het pand te herontwikkelen tot voor de verkoop bestemde appartementen. Het pand ging vanaf dat moment tot de voorraad behoren. De advocaat-generaal vond het echter wel redelijk en in lijn met de bedoeling van de herinvesteringsreserve om de boekwinst op het pand te compartimenteren. Op het moment van de herkwalificatie van bedrijfsmiddel tot voorraad was er immers al boekwinst aanwezig, al was deze nog niet gerealiseerd. Op het verschil tussen de boekwaarde van het bedrijfsmiddel en de waarde in het economische verkeer daarvan op het moment van herkwalificatie, moeten dan de regels van de herinvesteringsreserve worden toegepast. Hiermee wordt de BV in staat gesteld dit bedrijfsmiddel te vervangen voor de continuïteit van de onderneming. De Hoge Raad legt de conclusie van de advocaat-generaal naast zich neer en stelt de fiscus in het gelijk. De herinvesteringsreserve moet bevorderen dat boekwinsten die ontstaan, omdat bedrijfsmiddelen uit de onderneming verdwijnen, beschikbaar blijven om deze bedrijfsmiddelen te kunnen vervangen. Hiermee wordt de continuïteit van de onderneming gewaarborgd. Het is volgens de Hoge Raad niet in lijn met deze doelstelling als de herinvesteringsreserve wordt toegepast op stille reserves in onroerende zaken die weliswaar in het verleden als bedrijfsmiddel fungeerden, maar inmiddels als voor de omzet bestemde voorraad zijn gaan fungeren. Ondanks dat de advocaat-generaal verschillende (redelijkheids-) argumenten aandraagt, staat de Hoge Raad het niet toe de boekwinst, behaald bij vervreemding, te compartimenteren. Opmerking Het arrest maakt duidelijk dat de bestemming van een beleggingspand onder omstandigheden kan wijzigen van bedrijfsmiddel naar voorraad. In dat geval kan bij vervreemding van het geherkwalificeerde pand geen herinvesteringsreserve worden gevormd. Hiermee wordt duidelijk dat vastgoedbeleggers zich bewust moeten zijn van de fiscale gevolgen van een eventuele wijziging in het karakter van een vastgoedbelegging. Om te voorkomen dat geen gebruik kan worden gemaakt van de herinvesteringsreserve zouden vastgoedbeleggers die van plan zijn een beleggingspand te herontwikkelen voor de verkoop, het pand eerst in een groepsmaatschappij kunnen onderbrengen. Op deze manier kan het pand worden herontwikkeld door de groepsmaatschappij en kan de vastgoedbelegger toch een herinvesteringsreserve vormen. Bron:Hoge Raad, 12 mei 2006, 41105, LJN (AV0430). Europaplein 6, 6591 AV Gennep, Telefoon 0485 51 24 95, Fax 0485 51 75 32 info@smedema.nl www.smedema.nl

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.