Hoge Raad zet regels over afschrijving op vastgoed op een rij

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Hoge Raad zet regels over afschrijving op vastgoed op een rij //alert(document.getElementById("TitleBar").innerHTML); titlebar = document.getElementById("TitleBar"); tbhtml = titlebar.innerHTML; tbhtml= tbhtml.replace(/emailpage/,"emailpagepwc"); tbhtml= tbhtml.replace(/printPreview/,"printPage"); titlebar.innerHTML = tbhtml; De Hoge Raad heeft onlangs arrest gewezen in enige zaken over afschrijving op vastgoed. Drie procedures daarvan betroffen proefprocedures die PricewaterhouseCoopers met succes voerde voor vastgoedbeleggers. De Hoge Raad behandelt diverse fundamentele elementen van afschrijving op vastgoed (de afschrijvingsbasis, de afschrijvingsduur en de afschrijvingsmethodiek) en zet de regels bondig op een rij. Een belangrijk oordeel van de Hoge Raad betreft de bepaling van de restwaarde voor afschrijving. Er hoeft geen rekening te worden gehouden met inflatoire elementen (wellicht waarschijnlijke maar nog niet zekere toekomstige waardestijgingen van het bedrijfsmiddel). In dat geval zou via afschrijving vermogenswinsten naar voren worden gehaald die volgens de regels van de fiscale jaarwinstbepaling (goedkoopmansgebruik) nog niet als gerealiseerd hoeven te worden aangemerkt. Van belang is om rekening te houden met de wettelijke afschrijvingsbeperking voor beleggingsvastgoed vanaf 1 januari 2007. Daarop mag niet verder worden afgeschreven dan tot op de WOZ-waarde (bodemwaarde). Bij vastgoed in eigen gebruik geldt een bodemwaarde van 50% van de WOZ-waarde. De arresten blijven in de toekomst nog van belang voor die gevallen dat de bodemwaarde nog niet is bereikt. Daarnaast zijn de arresten van belang voor degenen die nog over voorgaande jaren met de fiscus in discussie zijn over de fiscale afschrijving. Volledig bericht De Hoge Raad heeft onlangs arrest gewezen in enige zaken over afschrijving op vastgoed. Drie procedures daarvan betroffen proefprocedures die PricewaterhouseCoopers met succes voerde voor vastgoedbeleggers voor Hof Amsterdam. De Hoge Raad behandelt diverse fundamentele elementen van afschrijving op vastgoed (de afschrijvingsbasis, de afschrijvingsduur en de afschrijvingsmethodiek) en zet de regels bondig op een rij. In dit bericht gaan we in op de proefprocedure van een vastgoedbelegger (een bv). Een belangrijk oordeel van de Hoge Raad betreft de bepaling van de restwaarde voor afschrijving. Er hoeft geen rekening te worden gehouden met inflatoire elementen (wellicht waarschijnlijke maar nog niet zekere toekomstige waardestijgingen van het bedrijfsmiddel). In dat geval zou via afschrijving vermogenswinsten naar voren worden gehaald die volgens de regels van de fiscale jaarwinstbepaling (goedkoopmansgebruik) nog niet als gerealiseerd hoeven te worden aangemerkt. De door de inspecteur bepleite bepaling van de restwaarde volgens de zogeheten discounted cash flow methode wees de Hoge Raad eveneens af wegens het eerdergenoemde inflatoire element. Volgens deze methode wordt rekening gehouden met een (waarschijnlijke) stijgende toekomstige huuropbrengst. Wat betreft de afschrijvingsmethodiek (lineaire afschrijving versus progressieve afschrijving) is de Hoge Raad van oordeel dat het is toegestaan om de afschrijving te verdelen op basis van nutsprestaties, maar dat dit niet verplicht is. Het standpunt van de staatssecretaris dat bij een geprognotiseerde toename van het nettorendement een progressieve afschrijving moet worden toegepast, wijst de Hoge Raad net als het hof af. Ook de overige door de staatssecretaris aangevoerde cassatiemiddelen haalden het niet. De Hoge Raad bevestigde de uitspraak van Hof Amsterdam. OpmerkingenDe Hoge Raad geeft in het onderhavige arrest college over diverse regels bij de afschrijving en haalt daarbij diverse oudere arresten aan. Het is goed om de film eens terug te draaien om te weten waar men staat. We geven in iets beknoptere vorm de overwegingen weer van de Hoge Raad. UitgangspuntBinnen het fiscale jaarwinstbegrip hebben afschrijvingen ten doel lasten, die worden opgeroepen door de aanschaffing van zaken die voor het drijven van een onderneming worden gebruikt, te spreiden over de jaren waarin dat gebruik plaatsvindt. Omvang afschrijvingHet in totaal voor afschrijving in aanmerking komend bedrag bestaat uit: de kosten van de aanschaf van het bedrijfsmiddel plus de kosten van bij de aanschaf plaatsgevonden hebbende investeringen in dat bedrijfsmiddel minus de restwaarde. RestwaardeDe restwaarde moet schattenderwijs worden bepaald op de waarde die het bedrijfsmiddel bij het einde van het gebruik in elk geval waard zal zijn. Goed koopmansgebruik vereist niet dat bij de bepaling van de restwaarde rekening wordt gehouden met - bijvoorbeeld ten gevolge van te verwachten inflatie - wellicht waarschijnlijke, maar nog niet zekere toekomstige waardestijgingen van het bedrijfsmiddel. Indien met die mogelijke toekomstige waardestijgingen rekening zou worden gehouden, zou de jaarwinst - door middel van een lagere afschrijving - worden verhoogd ten gevolge van nog niet plaatsgevonden hebbende waardestijgingen. Goed koopmansgebruik verplicht niet tot een dergelijk vooruitlopen op toekomstige waardestijgingen. Goed koopmansgebruik vereist voorts niet dat de afschrijvingen doorlopend worden aangepast aan verandering van de restwaarde. Aanpassing van de afschrijvingen is echter wel geboden bij een aanmerkelijke verandering van die waarde, welke redelijkerwijs als blijvend kan worden beschouwd. Afschrijving bij onroerende zakenIndien het bedrijfsmiddel een onroerende zaak is en de grond dienstbaar is aan de opstal, vormen opstal en grond één bedrijfsmiddel. Bij de vaststelling van de restwaarde zal dan de waarde van de grond bij het einde van de gebruiksduur van de opstal moeten worden betrokken. Indien echter de belastingplichtige naar verwachting bij het einde van het gebruik van het gebouw niet door verkoop de waardestijging van de grond zal realiseren, maar de grond dienstbaar zal blijven aan de bedrijfsuitoefening door de belastingplichtige ter plaatse, hoeft bij de bepaling van de restwaarde geen rekening te worden gehouden met een eventuele waardestijging van de grond. Progressieve, degressieve of lineaire afschrijvingGoed koopmansgebruik laat toe de aanschaffings- of voortbrengingskosten over de gebruiksduur van dat bedrijfsmiddel te verdelen naar de maatstaf van de nutsprestaties welke die zaak oplevert. Het is echter geen verplichting daartoe. Tot dusver de overwegingen van de Hoge Raad. Wetswijziging per 1 januari 2007Van belang is om rekening te houden met de wettelijke afschrijvingsbeperking voor beleggingsvastgoed vanaf 1 januari 2007. Daarop mag niet verder worden afgeschreven dan tot op de WOZ-waarde. Op onroerende zaken die in de onderneming zelf in gebruik zijn, mag met ingang van 2007 niet verder worden afgeschreven dan tot op 50% van de WOZ waarde. Deze afschrijvingslimieten worden ook wel de bodemwaardes genoemd. De arresten blijven in de toekomst nog van belang voor die gevallen dat de bodemwaarde nog niet is bereikt. Daarnaast zijn de arresten van belang voor degenen die nog over voorgaande jaren met de fiscus in discussie zijn over de fiscale afschrijving op vastgoed. Bron: Hoge Raad, 10-8-2007, nr. 41283 en PricewaterhouseCoopers.

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.