Jaap van Duijn: gebrek aan realisme op woningmarkt. Door Johan Smedema.

Categorie: Koop-verkoop woning
Gepubliceerd: 13-12-2011

"De woningmarkt kenmerkt zich door een gebrek aan realisme", zegt Jaap van Duijn, voormalig directielid Robeco Groep, in het nieuwe NVMagazine. Van Duijn publiceerde dit najaar 'De schuldenberg', waarin hij de economische crisis analyseert. “Op de woningmarkt is geen sprake van een kopersstaking, wel van stagnatie veroorzaakt door emoties verlies te moeten nemen.”

Jaap van Duijn pleitte op televisie bij Andries Knevel voor een kopersstaking. “Mensen horen wat ze willen horen. Het is wat mij betreft een kwestie van boerenverstand. Als je denkt dat de huizenprijzen verder zullen dalen - wat ik doe - kun je beter wachten. Maar als je het huis van je dromen vindt, moet je zeker een bod uitbrengen. Maar wel beneden de vraagprijs. Verkopers van woningen houden krampachtig vast aan prijzen die ze een paar jaar geleden konden krijgen, maar die nu niet reëel meer zijn. Een gebrek aan realisme.

Je kunt de waarde van woningen goed vergelijken met de waarde van aandelen. Een aandelenbezitter zegt niet: in 2000 was mijn aandeel 60 euro waard en dat wil ik er nu ook voor hebben. Tijden veranderen. Het is niet realistisch om vast te houden. Toch gebeurt het. Huizenbezitters ervaren hun huis als iets persoonlijks, iets bijzonders. Er is emotie aan de waarde gekoppeld. Bij aandelen heb je die emotie niet. Daar is nooit sprake van stagnatie in het kopen of verkopen. De prijzen passen zich daar snel aan.

Het probleem bij de huizenbezitter is ook nog eens groter, omdat zijn huis veelal gefinancierd is met geleend geld. Bij de aandelenbezitter is dat meestal niet zo, die is gewend om sneller aan te passen. Huizenbezitters zijn niet voorbereid op prijsdalingen. Kunnen daar niet mee omgaan. Hoe langer het uitstel van de prijsaanpassing, des te groter en dus pijnlijker het verlies. Want je zult zien dat de capitulatie op de woningmarkt op het laatste moment komt, met grote prijsdalingen ineens.

De werkelijkheid onder ogen zien is altijd lastig. Neem de euro. Twee maanden geleden was het politiek fout om alleen maar te veronderstellen dat Griekenland er beter aan zou doen de eurozone te verlaten. Dan roepen Merkel en Sarkozy het en is het taboe verdwenen. Posities kantelen overal. Banken hadden bijvoorbeeld genoeg kapitaal. Nu blijkt toch van niet. Hun eigen vermogen moet omhoog. Zo verschuift ook de positie van woningen op de woningmarkt. Maar dat dringt natuurlijk niet onmiddellijk door. Maar één plus één is twee: de woningen zijn te duur en de prijzen zullen de komende periode dalen. Het is een kwestie van je daarop instellen. De sleutel tot de oplossing ligt echt bij de verkopers en niet bij de kopers van woningen.

Je ziet dit soort processen in de psychologie. Capitulatie is de laatste fase voor de bodem wordt bereikt. Het moet doordringen en soms gaat daar een ontkenningsfase aan vooraf. Een woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis verketterde mij laatst in een televisieprogramma. Mijn boodschap mocht niet verspreid worden. Die mevrouw zat nog in de ontkenningsfase. Het maakt namelijk niet uit of ik wel of niet wat zeg. Mijn woorden veranderen niets aan de situatie. Het zal langzaam doordringen.

Vooral bij de woningbezitters met een modaal inkomen van rond de 33.000 euro. Zij kochten tegen de top van hun vermogen met weinig buffer. Die groep adviseer ik: probeer zoveel mogelijk te sparen en opzij te leggen om af te lossen. Deze mensen zijn door de overheid op een verkeerd spoor gezet. Hen is het voordeel van hypotheekrenteaftrek aangepraat. Met het handhaven van deze aftrek speelt de overheid een kwalijke rol, want het zet mensen aan tot het zo lang mogelijk houden van zoveel mogelijk schuld. Dat is verkeerd.

De banken voelden dat aankomen. Nieuwe hypotheken worden een stuk voorzichtiger verstrekt. Zoveel mogelijk aflossen is voor iedereen het beste. Bijna 20 procent van de woningen staat onder water. Omdat de financiering van die woningen hoger is dan de executiewaarde, lopen de banken zelf ook gevaar. De Rabobank heeft een eigen vermogen van 6,5 procent, ING en ABN AMRO 3,5 procent, maar SNS Bank heeft een eigen vermogen van minder dan 2 procent. Die bank komt in de problemen als het aan de linkerkant van de balans moet gaan afschrijven.

Ik ben zelf ook bij de Rabobank begonnen, in 1962, een halve eeuw geleden. Het was een nutsbank, een coöperatieve bank. Het geld kwam van de lokale bevolking en werd bij de lokale bevolking uitgezet. Een klassieke bank waar het woord winst niet voorkwam. Niet gericht op winst, maar op het bedienen van de klanten. Superveilig door de opgebouwde buffer waarmee men operationeel goed kon beheren. Banken zijn ontaard door het streven naar winst.

Voor de goede orde: de Rabobank was een nutsbank en is pas in de jaren negentig de kant van het zakenbankieren opgegaan. Zoals alle banken deden. Daar heeft Rabo vreselijk op verloren. Ze keren nu op hun schreden terug. Het model van de coöperatie is weer terug, een ijzersterk model. Rabobank heeft ook veel wortels in de samenleving, overal lokale wortels. Dat model is ijzersterk gebleken. Je kunt nooit een sterk bedrijf worden met hijgerige aandeelhouders in je nek. Als je een bank wilt oprichten, begin dan een kredietcoöperatie met een heel overzichtelijk risico. De oude gedachte bij de banken. Ten behoeve van het nut en niet ten behoeve van een winstmaximalisatie.

Het aantal executieverkopen zal gaan toenemen. Schuldenaren kunnen hun schulden niet aflossen. Iemand moet dat verlies gaan nemen. Als de schuldenaar een bedrijf is, gaat het failliet. Dan moet diegene die het geld heeft uitgeleend zijn verlies nemen. Dat is al honderden jaren zo. Het enige wat je kunt doen, is het verlies socialiseren. Overheden doen dat door de inflatie op te laten lopen. Je kunt het ook socialiseren door banken te redden. Dan komt het verlies bij de belastingbetaler terecht. Dat is ook al gebeurd. Of je hebt een bedrijf dat geleend heeft om te investeren; het kan niet aan de aflossing voldoen.

Dan is de vraag: óf de stekker eruit óf de lening converteren in voor de schuldenaar gunstiger voorwaarden. Allemaal in de hoop dat het helpt en het bedrijf binnen twintig jaar wel alles kan betalen. Kijk, dat zou ook bij gezinnen kunnen. De bank zet de lening om. Die lening moet binnen vijf jaar betaald zijn, maar de bank kan er ook tien, vijftien, twintig jaar van maken. Bekende trucs om het uitgeleende geld toch terug te krijgen. Dat is dan maatwerk.

Ik geloof in economische golfbewegingen. Het gaat zoals het gaat. Individuen hebben daar niet heel veel invloed op. Ik geloof in de grote krachten die een bepaalde tijd doorgaan. Honderden, duizenden, miljoenen mensen die de ene kant op bewogen en nu langzaam van de rand af weer naar de andere kant bewegen. Met een periode van ongeveer twintig jaar. Dat proces kan een individu niet stoppen, ik niet, een ander niet.”

Bron: www.nvm.nl

Door Johan Smedema. 

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.