Overdrachtsbelasting. Tussen hoop en vrees? Door Johan Smedema.

Categorie: Koop-verkoop woning
Gepubliceerd: 22-07-2011

Vanuit alle hoeken is de substantiële verlaging van de overdrachtsbelasting toegejuicht. Ook de NVM zag verheugd deze lang en intensief door haar bepleite maatregel worden genomen door het kabinet. Een “boost van 1,2 miljard voor de woningmarkt”, zoals premier Rutte omschreef. En belangrijker: een forse impuls voor het vertrouwen van de consument, die nu 4% minder behoeft te financieren bovenop de waarde van het aangekochte huis.

Een enkele minder positieve reactie was er ook, vanuit de bancaire sector. Waarschijnlijk mede ingegeven door de aangekondigde bankenheffing, die de verlaging van de overdrachtsbelasting deels financieel moet dekken. ING legde de nadruk op het volgens haar uitsluitend negatieve effect van de maatregel op de nieuwbouw. Een kritische kanttekening die overigens onmiddellijk werd tegengesproken door ontwikkelaars (NEPROM) en de bouwwereld zelf. Kortom, het is een breed gedragen, positieve maatregel, getuige ook de eerste signalen van meer bezichtigingen en activiteit op de woningmarkt.

Zijn we er hiermee?, is vervolgens een veelgehoorde vraag. Nee, vanzelfsprekend niet. Het is een uitstekende prikkel om de dynamiek op de woningmarkt te bevorderen. Terwijl andere economische sectoren al tekenen van herstel vertonen, kwakkelt de woningmarkt nog voort. De verlaging van de overdrachtsbelasting kan die negatieve spiraal doorbreken.

Natuurlijk blijven er verder vraagstukken voor de lange termijn liggen. Alleen al de overdrachtsbelasting zelf: de verlaging is slechts tijdelijk en het betreft ook geen volledige afschaffing. Filosoferend over hoe de woningmarkt fundamenteel te verbeteren - en dat zou goed zijn als deze eenmaal is opgekrabbeld uit het conjuncturele dal - , dan zijn velen het eens dat de verhuisboete structureel en volledig moet verdwijnen in een integraal plan. Maar dat is een kwestie van de lange termijn.

Er zijn ook zaken die op middellange, of zelfs zeer korte termijn moeten en kunnen worden verbeterd. Het meest cruciaal is de financierbaarheid van woningen. Hiervoor hebben banken, Nationale Hypotheek Garantie (NHG), het Nibud, toezichthouders, maar ook overheid en politiek de sleutel in handen. Helaas zit daar nog flink wat kramp, frictie en onduidelijkheid.

Banken hebben op papier de ruimte om verantwoord maatwerk te bieden bij hypothecaire financiering. Heel simpel, bijvoorbeeld een net afgestudeerde econometrist, met een goede (eerste) baan en glansrijk carrière- en inkomensperspectief, verdient een andere beoordeling van hypotheekaanvraag dan een politieagent aan het eind van zijn werkzame leven. Banken pakken die ruimte doorgaans niet, maar beoordelen generiek en rigide. Het lijkt er zelfs op dat bepaalde groepen haast op voorhand categorisch worden afgewezen, zoals flexwerkers, of (vanuit het object bezien) woningen met erfpachtconstructie. Naar eigen zeggen doen de banken dit uit angst voor boetes (en bijbehorende imagoschade) van de AFM. Na het te lang op zijn beloop laten van excessen (denk aan DSB-toestanden) slaat bij deze toezichthouder de balans nu behoorlijk door naar de andere kant. Minister De Jager moet erop toezien dat de kou hier uit de lucht gaat, zoals hij overigens ook heeft toegezegd aan de Tweede Kamer. Helaas is daar nog te weinig van te merken.

De invoering van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering door banken staat op gespannen voet met de NHG-normen voor financiering. NHG-normen maken 108% financiering van de woningwaarde mogelijk, terwijl de Gedragscode niet verder gaat dan 106%. Minister De Jager heeft – mede op aandringen vanuit de Tweede Kamer – klip en klaar gesteld dat bij NHG-financiering de bijbehorende normen leidend zijn en dus 108% kan worden gefinancierd. Echter, naar verluidt hebben banken daarentegen onderling afgesproken ook bij NHG-hypotheken niet naar boven af te wijken van 106%. Het is hoogst opmerkelijk en slecht voor de woningmarkt dat banken zelfs hier niet kiezen voor meer ruimte voor maatwerk. Dit moet snel verholpen worden.

En dan is er nog onduidelijkheid rondom de bekostigingsgrens van NHG. Deze is in 2009 verhoogd van 265.000 naar 350.000 en wegens succes inmiddels verlengd tot in ieder geval eind dit jaar. Deze maatregel wordt wel genoemd in de onlangs door de minister van Binnenlandse Zaken gepresenteerde Woonvisie, maar daarin wordt allerminst duidelijk of het vergrote bereik van dit belangrijke vertrouwensinstrument langer wordt gehandhaafd. De NVM dringt aan op spoedige en vooral positieve besluitvorming daartoe.

Vertrouwen is nodig getuige de al zichtbare publiciteit rondom de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering per 1 augustus. Hier en daar is deze al neergezet als een drastische inperking van de leencapaciteit. Dit valt feitelijk zeer mee, aangezien deze voor het grootste gedeelte overeenkomt met de al langer en op dit moment voor zo’n 80% van de markt geldende NHG-normen. De negatieve beeldvorming is wat dat betreft niet juist. Hoop doet leven op de woningmarkt en er is meer mogelijk dan gedacht. Dit wel op voorwaarde dat de diverse maatregelen elkaar versterken en partijen samenwerken en elkaar de ruimte bieden. De valkuilen zijn met name de bovengenoemde punten. De Nibud-normen, waaraan alweer druk wordt gewerkt voor 2012, zijn hierbij nog onbenoemd, maar die systematiek leent zich voor een aparte column.

Bron: www.nvm.nl

Door Johan Smedema. 

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.