Overdrachtsbelasting: over welk bedrag?

Categorie: Belastingen
Gepubliceerd: 17-09-2008

Zoals bekend, is bij overdracht van een onroerende zaak 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de tegenprestatie of de waarde van het pand. Maar hoe zit dat nu bij een doorverkoop voor een hogere prijs?

Hoofdregel is dat 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald over de tegenprestatie (normaliter: de koopprijs) of over de waarde van het pand en wel over de hoogste van die twee.
Als u dus een huis koopt voor € 120.000,- terwijl de waarde € 100.000,- is, betaalt u € 7.200,- overdrachtsbelasting. Is het huis € 120.000,- waard terwijl u het voor € 100.000,- kunt kopen, dan bent u ook € 7.200,- kwijt.
Zesmaandsvrijstelling
De zogenaamde ‘zesmaandsvrijstelling’ houdt in dat bij een doorverkoop binnen zes maanden slechts overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald over de eventuele winst.
Voorbeeld. X verkoopt zijn huis aan Y voor € 200.000,-. Y betaalt 6% overdrachtsbelasting over € 200.000,-. Y verkoopt het huis binnen zes maanden door aan Z voor eveneens € 200.000,-. Z hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen. Als Z echter € 220.000,- betaalt, is hij slechts 6% over het verschil schuldig, oftewel € 1.200,-.
Let op. Als Y en Z daarover geen afspraken maken, komt het belastingvoordeel aan Z ten goede. Normaal zal Y als voorwaarde stellen dat het voordeel voor hem is. Z betaalt dan in totaal toch 6% over € 220.000,-, maar daarvan gaat slechts € 1.200,- naar de fiscus. De resterende ‘overdrachtsbelasting’ (6% over € 200.000,-) wordt door de notaris aan Y uitgekeerd.
Hoe verhoudt deze zesmaandsvrijstelling zich nu met de hoofdregel dat overdrachtsbelasting moet worden betaald over óf de koopprijs óf de waarde? Die blijft namelijk gelden. Even terug naar het laatste voorbeeld. Laten we eens aannemen dat de waarde (óók reeds bij de verkoop door X aan Y) € 220.000,- is. Hoe gaat het dan?
Een praktijkgeval
Een broer en drie zussen kopen een pand van de BV van hun vader voor € 320.000,-. Het pand is nog verhuurd, maar de huur is al wel opgezegd. Binnen zes maanden wordt het pand, nu onverhuurd, doorverkocht aan een derde voor € 560.000,-.
De belastinginspecteur stelt zich op het standpunt dat het pand waaraan in de tussentijd niets is gewijzigd, ook bij de eerste verkrijging al € 560.000,- waard was en legt een naheffingsaanslag aan de kinderen op.
Standpunt rechter. De Rechtbank Breda (LJN: BC9289) geeft de inspecteur gelijk. Er kan inderdaad gezegd worden dat de waarde bij de aankoop door de kinderen reeds € 560.000,- was. Er zijn geen bijzondere feiten of omstandigheden waardoor de doorverkoopprijs als abnormaal kan worden beschouwd.
Let op. Als de kinderen ook reeds 6% over € 560.000,- hadden afgedragen, zou er bij de doorverkoop geen euro aan de fiscus hoeven te worden betaald. Het door de derde te betalen bedrag aan ‘overdrachtsbelasting’ zou dan helemaal aan de kinderen worden terugbetaald.
Maar dan vangt de fiscus toch te veel? Door de naheffing incasseert de Belastingdienst dus meer dan in het geval reeds bij de eerste keer over € 560.000,- was afgedragen. Kan dat wel?
Dubbele heffing is inderdaad niet de bedoeling. Er kan dan ook een verzoek worden ingediend om teruggaaf van de te veel betaalde belasting.
Let op. Ook al is in ons voorbeeld Y in een dergelijke situatie de dupe, het verzoek moet worden ingediend door Z. Die is namelijk de belastingplichtige. De hulp van Z is dus nodig.

 

 

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.