Overeengekomen huurprijs niet zonder meer bruikbaar voor bepaling WOZ-waarde via huurwaardekapitalisatiemethode

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Verzorgd door 19-03-2004 Verzorgd door: Mr J. Smedema Overeengekomen huurprijs niet zonder meer bruikbaar voor bepaling WOZ-waarde via huurwaardekapitalisatiemethode Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de overeengekomen huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De overeengekomen huurprijs is echter niet altijd zonder meer bruikbaar. Deze moet 'marktconform' zijn. De overeengekomen huurprijs moet de huur benaderen die onafhankelijke derden in vergelijkbare gevallen zijn overeengekomen. Het kan namelijk voorkomen dat in een individueel geval de zakelijk handelende huurder en verhuurder een huurprijs zijnovereengekomen die onder de geldende marktcondities niet reëel blijkt te zijn. Een correctie op de huurprijs is dan op zijn plaats, zo besliste onlangs Hof Amsterdam. Volledig bericht Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de overeengekomen huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De overeengekomen huurprijs is niet altijd zonder meer bruikbaar. Deze moet 'marktconform' zijn. De overeengekomen huurprijs moet de huur benaderen die onafhankelijke derden in vergelijkbare gevallen zijn overeengekomen. Het kan namelijk voorkomen dat in een individueel geval de zakelijk handelende huurder en verhuurder een huurprijs zijn overeengekomen die onder de geldende marktcondities niet reëel blijkt te zijn. Een correctie op de huurprijs is dan op zijn plaats, zo oordeelde onlangs Hof Amsterdam. De zaak was als volgt. Een BV was onder meer eigenaar van een bedrijfspand dat dienst deed als meubelshowroom. De BV verhuurde het pand. De gemeente had het pand op waardepeildatum 1 januari 1999 voor het WOZ-tijdvak 2001 tot en met 2004 gewaardeerd op € 3,1 mln. (f 6,9 mln.). Daarbij had de gemeente de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast met een kapitalisatiefactor 8,8. De gemeente had de huur die de BV met de huurder was overeengekomen ( € 357.036 op jaarbasis) in de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De BV was het niet met de uitkomst eens. De BV stelde dat de huur te hoog bleek te zijn geweest. De toenmalige huurder kon de huur niet meer opbrengen en was in begin 2000 failliet gegaan. Het pand had daarna lang leeggestaan. Uiteindelijk had de BV een nieuwe huurder gevonden, maar had daarbij slechts een aanzienlijk lagere huur (€ 218.000 op jaarbasis) kunnen bedingen. De BV stelde dat de met de nieuwe huurder overeengekomen huurprijs voor de huurwaardekapitalisatiemethode als uitgangspunt moest dienen. De BV meende dat de WOZ-waarde € 2,2 mln moest zijn. De gemeente wees het bezwaar af en verwees naar een taxatierapport van een taxateur. De zaak kwam voor het Hof. Het Hof stelde voorop dat op de gemeente de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Verder meende het Hof dat als de BV en de gemeente de huurwaardekapitalisatiemethode willen gebruiken voor het bepalen van de WOZ-waarde, bepaalde marktgegevens noodzakelijk zijn. Zo moeten gegevens voorhanden zijn van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare panden en ook de gerealiseerde verkoopcijfers van dergelijke panden voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. De BV en de gemeente verschilden alleen van menig of de gehanteerde huurprijs marktconform was. Het Hof stelde vast dat de taxateur de WOZ-waarde in zijn taxatierapport had gebaseerd op slechts één marktgegeven: de huurprijs met de toenmalige huurder op waardepeildatum 1 januari 1999. Weliswaar had de gemeente terecht gesteld dat in beginsel de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs tussen onafhankelijke marktpartijen als uitgangspunt kan worden genomen bij de huurwaardekapitalisatiemethode. Er is immers dan sprake van een zakelijke huur. Het Hof was van mening dat deze regel in bijzondere omstandigheden uitzondering lijdt als komt vast te staan dat de in eerste instantie overeengekomen huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur blijkt te zijn. Het Hof meende dat in de door de BV aangevoerde omstandigheden niet vaststond dat de eerst overeengekomen huur marktconform was. Daarom mocht niet uitsluitend die huurprijs tot uitgangspunt worden genomen. De gemeente had zich alleen gebaseerd op deze huurprijs zonder deze prijs te onderbouwen met referentiehuurprijzen die voor een vergelijkbaar object op een vergelijkbare locatie haalbaar zou zijn. De gemeente was er evenmin in geslaagd in een later stadium referentiehuurprijzen te kunnen overleggen. Het Hof concludeerde dat de gemeente daardoor er niet in was geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog was. Het Hof nam daarop de huurprijs met de nieuwe huurder tot uitgangspunt. Aangezien de BV en de gemeente niet van mening verschilden over de kapitalisatiefactor, volgde uit de huurwaardekapitalisatiemethode een waarde van € 218.000 x 8,8 = € 1,9 mln. Het beroep van de BV was daardoor gegrond. Het Hof stelde de WOZ-waarde op de door de BV voorgestane waarde van € 2,2 mln. Bron: Hof Amsterdam, 27-6-2003, nr. 02/01640 (gepubliceerd 10-3-2004) Gennep, 19 maart 2004 Europaplein 6, 6591 AV Gennep, Telefoon 0485 51 24 95, Fax 0485 51 75 32 info@smedema.nl www.smedema.nl

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.