Oversluitperikelen. Geplaatst door Johan Smedema.

Categorie: Hypotheek
Gepubliceerd: 26-10-2010

Oversluitperikelen 2

Door Jos Koets.

Vorige week kon u in Oversluitperikelen al lezen hoe eigenwijs geldgevers op het ogenblik zijn als iemand zijn hypotheek wilt oversluiten. Flexibiliteit en medewerking is ver te zoeken op het ogenblik. Zo zijn er geldgevers die niet meewerken als:

er sprake is van een box 3-polis voor 14 september 1999 er sprake is van een Kapitaalverzekering Eingen Woning (KEW) (box 1-polis) die overgeheveld moet worden naar een Spaarrekening Einen Woning (SEW) (box 1-spaarrekening) er sprake is van een SEW (box 1-spaarrekening) die overgeheveld moet worden naar een KEW (box 1-polis) de hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt omgezet naar een hypotheek met NHG er sprake is van een SEW (box 1-spaarrekening) die overgeheveld moet worden naar een SEW bij een andere gedgever

De conclusie is dat er veel niet mogelijk is en dat zorgt voor heel wat problemen voor klanten die hun hypotheek willen oversluiten. Zoals bekend zijn er diverse grote instanties, zoals de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis grote voorstander van banksparen.

Geruisloos oversluiten
Bij de Rabobank hebben de medewerkers zelfs de opdracht gekregen om alleen maar banksparen als hypotheekvorm af te sluiten. Het sparen bij deze hypotheekvorm vindt plaats in box 1. De opgebouwde waarde is afhankelijk van de betaalde hypotheekrente, maar is altijd hoger dan de betaalde spaarpremies. De uitkering (per persoon) is pas onbelast als de spaarrekening minimaal:

vijftien jaar heeft gelopen, uitkering onbelast voor 34.100 euro twintig jaar heeft gelopen, uitkering onbelast voor 150.500 euro

Wie binnen vijftien jaar zijn SEW wil oversluiten naar een andere geldgever heeft dus een groot probleem, want de fiscus komt om de hoek kijken. Dit is op geen enkele manier te voorkomen, zolang de nieuwe geldgever het fiscaal geruisloos overdragen niet accepteert. Een klant is hierdoor verplicht om bij de geldgever te blijven waar de hypotheek is afgesloten. Een mooi voorbeeld hoe halsstarrig een geldgever kan zijn, was een mail van een collega. Hij wilde bij Florius een hypotheek zonder NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG.

Het ging hier niet eens over een interne oversluiting, maar een oversluiting waar de notaris bij aan te pas kwam. Florius weigerde echter volledige medewerking, terwijl zij hier ook voordeel van hebben. Bij een hypotheek met NHG is er namelijk sprake van een borgstelling als een klant in financiële problemen komt.

Moet kunnen
Tot slot nog even de Autoritiet Financiële Markten (AFM). Zij hebben een dispensatie gegeven voor te hoge hypotheken. U moet dan denken aan een klant die in het verleden bijvoorbeeld zes keer zijn inkomen aan hypotheek heeft gekregen.

Doordat de maximale verstrekking nu lager is dan zes keer het inkomen is het voor veel mensen niet mogelijk om over te sluiten. De AFM heeft echter aangegeven dat dit wel mogelijk is als een klant kan aantonen dat zijn maandlasten lager worden.

De klant heeft namelijk aangetoond in het verleden de maandlasten te kunnen betalen al is de verstrekking hoger dan de gedragscode. Een voorbeeld is een klant die nu 5,5% rente betaalt, maar bij oversluiten bijvoorbeeld 4% rente gaat betalen. Tot op heden ben ik nog geen geldgever in Nederland tegengekomen die deze klant accepteert.

Het antwoord van alle geldgevers is dat zij niet meer verstrekken dan de huidige norm die nu van toepassing is. Deze groep klanten kunnen hun hypotheek niet oversluiten en daardoor ook hun maandlasten niet verlagen. Het is zelfs zo dat bij veel mensen de maandlasten juist stijgen doordat zij nu bij een geldgever zitten die niet meer actief is in de markt.

De AFM en de adviseurs willen deze mensen helpen, geldgevers laten deze klanten echter in de kou staan. Mijn conclusie is dat heel veel mogelijk is (volgens de regels), maar in werkelijkheid is er bijna niets mogelijk. Ik ben benieuwd welke instantie dit kan veranderen. 

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl

Bron: www.iex.nl

Door Johan Smedema 

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.