Twee eigen woningen en de eigenwoningreserve. Auteur Johan Smedema.

Categorie: Koop-verkoop woning
Gepubliceerd: 5-01-2009

Als u een nieuwe woning koopt en daarna verhuist, kan de oude woning in afwachting van de verkoop onder voorwaarden fiscaal nog als eigen woning worden aangemerkt. Hoe zit het dan met de renteaftrek? 

Als u een nieuwe woning koopt en daarna verhuist, kan uw oude woning in afwachting van de verkoop onder voorwaarden nog als eigen woning worden aangemerkt. U kunt dan de rente en kosten van de financiering van beide woningen in aftrek brengen op uw inkomen uit werk en woning (box 1). U moet dan wel rekening houden met de eigenwoningreserve! 

Eigenwoningreserve 

Een eigenwoningreserve ontstaat als u een eigen woning verkoopt en bestaat uit het verschil tussen de verkoopprijs na aftrek van de verkoopkosten en de hypotheeklening (eigenwoningschuld) ten tijde van de verkoop.  

Als u dan een nieuwe eigenwoningschuld aangaat, wordt de eigenwoningreserve in principe hierop afgeboekt. Dit heeft tot gevolg dat slechts de rente en kosten die zien op het deel van de eigenwoningschuld dat resteert na aftrek van de eigenwoningreserve, aftrekbaar is in box 1. 

Nieuwe (overbruggings)lening 

Aankoop nieuwe woning. Als u verhuist naar een woning waarvan de aankoop is gefinancierd met een (overbruggings)lening, is er op het verhuismoment bij u nog geen sprake van een eigenwoningreserve omdat de oude eigen woning nog niet is verkocht. Zolang er geen sprake is van een eigenwoningreserve, komen ook de rente en kosten van de nieuwe lening in aftrek in box 1. 

Verkoop oude woning. Op het moment dat u de oude eigen woning echter verkoopt, ontstaat bij u een eigenwoningreserve. Voor de inkomstenbelasting moet de eigenwoningschuld die ziet op de nieuwe woning, worden verminderd met de eigenwoningreserve. Het deel van de schuld dat niet langer eigenwoningschuld is, wordt dan een box 3-schuld. 

  Een voorbeeld ter verduidelijking 

Stel uw eigen woning in Maastricht is gefinancierd met een lening ad € 200.000,-. U koopt een nieuwe woning in Groningen voor € 400.000,- die u geheel financiert met een overbruggingslening. Op dit moment is zowel de lening die ziet op de woning in Maastricht als de overbruggingslening voor u een eigenwoningschuld. De rente en kosten hiervan zijn aftrekbaar in box 1. 

Als u verhuist naar Groningen moet opnieuw worden beoordeeld of beide leningen voldoen aan de voorwaarden. De overbruggingslening is nu een eigenwoningschuld op grond van de hoofdregel, omdat de woning in Groningen uw hoofdverblijf is. De schuld op de woning in Maastricht kan onder voorwaarden ook als eigenwoningschuld worden aangemerkt. De rente en kosten hiervan blijven aftrekbaar in box 1. 

Als u de woning in Maastricht verkoopt voor € 300.000,- en de verkoopkosten € 15.000,- waren, bedraagt de eigenwoningreserve € 85.000,- (€ 300.000,- -/- € 15.000,- -/- € 200.000,-). De eigenwoningreserve moet voor de bepaling van uw resterende eigenwoningschuld worden afgeboekt op uw overbruggingslening. De overbruggingslening kan voor € 315.000,- worden aangemerkt als eigenwoningschuld (€ 400.000,- -/- € 85.000,-). Alleen de rente en kosten van dit deel van de schuld zijn aftrekbaar in box 1. Het overige deel is een box 3-schuld. 

Auteur Johan Smedema.

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.