Verkochte huis mag tot (op)levering niet veranderen. Auteur Johan Smedema.

Categorie: Koop-verkoop woning
Gepubliceerd: 11-11-2008

Tussen het moment van verkopen en de oplevering van een woning kunnen weken tot maanden verstreken. Dit is een periode waarin de koper niet zo makkelijk in de gaten kan houden hoe er met het gekochte huis en de (eventuele) roerende zaken wordt omgegaan. Vandaar het advies om voor het tekenen van  de notariële leveringsakte het huis nog eens te inspecteren.

 

Bij de oplevering moet het huis leeg zijn maar ook de staat van het huis en de eventuele roerende zaken moeten hetzelfde zijn als ten tijde van de aankoop.  In de  koopovereenkomsten die door de NVM-makelaars gebruikt worden, is hier een clausule aan gewijd. Het komt erop neer dat de koper normale slijtage door gebruik moet accepteren. Aan de andere kant zal de verkoper ook een defect, optredend na de verkoop, voor de (op)levering moeten laten herstellen. Het is eveneens de taak van de verkoper om het noodzakelijke onderhoud te blijven verrichten zoals bijvoorbeeld het tuinonderhoud.

 

In het verleden kwam het wel eens voor dat de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst bijvoorbeeld de thermostaatkraan op de badkamer verving door een normale kraan of de klokthermostaat door een gewone (goedkopere) thermostaat. Dit is uit den boze en mag alleen indien dat uitdrukkelijk is overeengekomen!

 

Vervelend kan het echter worden dat een woning bijvoorbeeld in de zomer wordt opgeleverd (meestal vlak voor de notariële overdracht) en in het najaar bij een gigantische stortbui blijkt dat het dak enkele lekkages vertoont. Bij de oplevering was dit niet te constateren omdat het sedert lange tijd niet hard geregend had. Wie draagt dan de schade?

 

Vanaf de notariële overdracht is het risico voor de koper. De koper zal in dit geval aannemelijk moeten maken dat het defect er voor de overdracht al was. Het euvel kan immers ook na de overdracht zijn ontstaan. Hoe meer tijd er vervolgens verstreken is, des te moeilijker het wordt om dat te bewijzen. Alhoewel de wet zegt dat partijen elke overeenkomst naar redelijkheid en billijkheid moeten uitvoeren, trekt degene met de bewijslast meestal aan het kortste eind.

  Een inspectie voor de notariële overdracht is derhalve geen garantie dat alles in orde is met de woning en eventuele roerende zaken. Wel verkleind het de kans op discussies achteraf. Onze ervaring is dat vóór de eigendomsoverdracht dikwijls veel vaker problemen of misverstanden kunnen worden opgelost dan na de eigendomsoverdracht! 

Auteur Johan Smedema.

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.