Winst behaald bij verkoop pand onbelast: het normaal vermogensbeheer ging het niet te boven

Categorie: Algemeen
Gepubliceerd: 1-09-2008

Nieuws if(top.frames.length==0) { document.location="nieuws.htm" } //--> 05-03-2004 Verzorgd door: Mr J. Smedema Winst behaald bij verkoop pand onbelast: het normaal vermogensbeheer ging het niet te boven Onlangs kwam in een zaak voor Hof Leeuwarden de vraag aan de orde of de verkoopwinst behaald bij de aan- en verkoop van een pand door een man was aan te merken als een onbelaste of belaste vermogenwinst. Een onroerende zaak, die geen eigen woning-hoofdverblijf is, valt voor een particulier in beginsel in inkomensbox 3. Dit betekent dat niet de daadwerkelijk behaalde verkoopwinst en huurinkomsten uit zo'n onroerende zaak zijn belast, maar dat belastingheffing plaatsvindt volgens de zogeheten forfaitaire rendementsheffing. Onder omstandigheden kunnen deze voordelen echter progressief zijn belast in box 1. Dat is het geval als uw werkzaamheden voor deze onroerende zaak 'normaal vermogensbeheer' te boven gaan. De feiten en omstandigheden van het geval zijn hierbij beslissend. De zaak voor Hof Leeuwarden was als volgt. Een man dreef sinds 1988 een veehandel. In 1998 benaderde een directeur-grootaandeelhouder hem en een andere man om te bemiddelen bij de aankoop van een boerderij met bouwland. In juni 1998 kochten de twee mannen de boerderij voor een bedrag van circa f 2.000.000 (€ 907.564) met de bedoeling de boerderij meteen door te verkopen aan de directeur-grootaandeelhouder. In de koopovereenkomst was een bepaling opgenomen dat als de koop niet zou doorgaan de mannen een boete moesten betalen aan de verkoper. Met de BV van de directeur-grootaandeelhouder was ook een overeenkomst gesloten om de boerderij van de twee mannen aan te kopen. Daarnaast was ook overeengekomen dat de BV aan beide mannen een bedrag van f 20.000 (€ 9.076) als commissie was verschuldigd. De BV kreeg uiteindelijk de financiering niet rond om de boerderij van de mannen aan te kopen waardoor deze koopovereenkomst werd ontbonden. De mannen hadden hun overeenkomst met de verkoper van de boerderij echter niet ontbonden. Nadat zij de boerderij hadden verkregen hadden zij de boerderij niet bedrijfsmatig of op andere wijze gebruikt. Uiteindelijk verkochten zij in januari 1999 een groot deel van de boerderij. Een klein deel van de landerijen en de opstallen bleef in eigendom van de twee mannen. Een van de twee mannen had in zijn aangifte inkomstenbelasting 1999 de verkoopwinst behaald op de boerderij niet als belastbaar inkomen in aanmerking genomen. De inspecteur was echter van mening dat het voordeel dat de man had behaald was aan te merken als inkomsten uit andere arbeid (tegenwoordig: resultaat uit overige werkzaamheid) waardoor inkomstenbelasting zou zijn verschuldigd. De zaak kwam voor het Hof. Het Hof stelde vast dat de man nooit eerder als bemiddelaar bij een transactie van onroerende zaken betrokken was geweest en dat hij zowel bij de aan- en verkoop was bijgestaan door een makelaar. Hieruit bleek volgens het Hof dat de man alleen maar was benaderd door de directeur-grootaandeelhouder om zijn goede persoonlijke verhouding met de verkoper van de boerderij en niet vanwege zijn kennis van de handel in agrarisch onroerend goed. Evenmin vond het Hof aannemelijk dat de mannen op het moment van aankoop van de boerderij redelijkerwijs winst hadden kunnen verwachten. De man gaf aan dat zij een groot financieel nadeel zouden leiden als zij de koop ook niet door zouden laten gaan, omdat zij in dat geval een boete verschuldigd zouden zijn aan de verkoper. Tot slot was het Hof het met de man eens dat hij na de koop niet meer arbeid had verricht dan voor normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Het Hof concludeerde dat de inspecteur ten onrechte het behaalde voordeel bij de verkoop van de boerderij in 1999 als inkomsten uit andere arbeid had aangemerkt. De vermogenwinst was volgens het Hof dan ook onbelast. Opmerking Onder de huidige wet kunnen de inkomsten die particulieren behalen met de verkoop van een onroerende zaak (niet de eigen woning die als hoofdverblijf dient) hetzij in box 1, hetzij in box 3 vallen. De algemene regel is dat als de werkzaamheden normaal, actief vermogensbeheer niet te boven gaan, géén sprake is van inkomsten die tegen het progressieve tarief in box 1 worden belast. Van normaal vermogensbeheer is sprake als u een rendement behaalt, dat past bij de daarvoor gangbare werkzaamheden. U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan het (laten) verzorgen van normaal onderhoud aan huurwoningen. Het normale onderhoud beïnvloedt in beginsel de waarde van een onroerende zaak niet. Vanaf 2001 geeft de wet enkele voorbeelden van het rendabel maken van vermogen dat normaal, actief vermogensbeheer te boven gaat. Het gaat hier onder meer om: - het 'uitponden van een onroerende zaak' waarbij u bijvoorbeeld kunt denken aan een aankoop van een complex van verhuurde onroerende zaken of het splitsen van een onroerende zaak in appartementsrechten met de bedoeling die (nadat de eventuele huurders zijn vertrokken) met winst te verkopen; - het aanwenden van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis, waarvan bijvoorbeeld sprake is als u wetenschap heeft van een op handen zijnde wijziging van een bestemmingsplan of van koersgevoelige informatie; - het in belangrijke mate zelf plegen van groot onderhoud waardoor u een extra verkoopwinst kunt behalen. De gehele verkoopwinst kan dan in de belastingheffing worden betrokken. Bron: Hof Leeuwarden, 13-2-2004, nr. 1751/02 Europaplein 6, 6591 AV Gennep, Telefoon 0485 51 24 95, Fax 0485 51 75 32 info@smedema.nl www.smedema.nl

Wij zijn niet aansprakelijk te stellen voor onjuiste of onvolledige informatie die in de nieuwsartikelen vermeld staan; er zijn aan deze gegevens geen rechten te ontlenen. Uiteraard zijn de nieuwsartikelen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld.